【J-REIT購入記】サムティ・レジデンシャル（3459）を2口購入！〜逆風の中で買う勇気と、後から作った4象限マトリクスに偶然当てはまってホッとした話（ははっ）〜

てくです。いつもブログ「のんびり配当再投資」を読んでいただき、ありがとうございます(^O^)！

先日、日本資産シフトの一角を担う REIT投資方針（2026年最新版） を公開したことをお伝えしました。

今回はその実践編（？）として、2026年10月2日に実際に購入したJ-REIT銘柄、サムティ・レジデンシャル投資法人（証券コード：3459） の購入記録と、その裏にあったリアルな心理葛藤をお話ししたいと思います。

今回の買い付けデータ

まずは、今回の取引内容から公開します。

日本資産シフトの買付枠として、特定口座でポチッと2口買い付けました。

全体的にREITが下がっている中で買うのは、本当に勇気が必要でした

理屈の上では、「日銀の利上げ局面でREIT全体が売られており、多くの銘柄が割安な水準に放置されているからチャンスだ」と思っています。

しかし、「全体的に下落トレンドが続いている真っ只中で、自分のお金を出して買い注文ボタンを押す」というのは、想像以上に勇気が必要でした。

東証REIT指数のチャートを見ても冴えない右肩下がりが続いており、世間のニュースを見ても「金利が上がれば借入コストが増えてREITは逆風」「不動産はオワコン」といった悲観的な見出しばかりが目につきます。

まさに「落ちてくるナイフ」を素手で掴みに行くような空気感です。

「本当に今買って大丈夫かな？」 「来週になったら、もっと大きく掘り下げるんじゃないか？」 と、頭の中で弱気な声が何度もささやきかけてきました。

評論家のように安全地帯から相場を眺めるのと、身銭を切って買い向かうのとでは、プレッシャーが天と地ほど違いますね(-_-;)。

それでも、「どんな不況になっても家賃は払う住宅REITなら、日々の値動きはともかく賃料キャッシュフローは極めて手堅いはずだ」と自分に言い聞かせ、えいっ！買いました。

買った直後にお決まりの「モヤモヤ」発生

そして、勇気を出して買ったあと、相場のお約束のような出来事が起きます。

買った直後に、株価（投資口価格）がさらに少し下がったのです（笑）。

「ほら、やっぱり下がったじゃん！ もう少し待てばもっと安く買えたのに．．．(-_-;)」

もちろん、わたしの投資方針は「目先の値上がり益ではなく、長期で安定した配当（分配金）をもらい続けること」です。数パーセントの値下がりなど長期では誤差ですし、安く買えたことには変わりありません。

と、頭では理解しているのですが、それでも買値より下に沈んでいる数字を見ると、胸のあたりがなんとなくモヤモヤしてしまうのが人間の悲しい性ですね（笑）。

後から作った「4象限マトリクス」にプロットしてみたら？

そんなモヤモヤを抱えていた数日後、わたしは「場当たり的な感覚買いをやめて、客観的な数理で銘柄を選別しよう」と決意し、先日公開した REIT 4象限投資判断マトリクス を作りました。

市場価格の「割安度（X軸）」と、決算書から導く「安定度（Y軸：LTV・NOI利回り・築年数・含み益）」を掛け合わせて、バリュートラップを排除するツールです。

マトリクスが完成したあと、 「そういえば、この前ヒヤヒヤしながら買ったサムティ・レジデンシャルって、この客観的な物差しだと一体どこに位置するんだろう？」 とプロットしてみました。

もし「安定性不足」の下半分に沈んでいたらどうしようと冷や汗をかきながら確認したところ、結果は驚くべきものでした。

なんと、割安度スコアは「4.54」と、保有銘柄の中でもトップクラスに振り切れて右端！

ですが、安定度スコアを見てみると 「2.45」。

あれっ？ マトリクスの中心境界線は「2.50」なので、わずかに0.05ポイント足りず、厳密には右上の「第1象限（超優良・割安ゾーン）」ではなく、**境界線スレスレの「右下（バリューゾーン）」**でした！（笑）

惜しい！ あと0.05ポイントで第1象限だったのに！ははっ(^^ゞ

とはいえ、中身の数字を見てみると、

• 住宅セクター平均対比で強烈な利回りスプレッド（平常時4%台の住宅セクターで利回り6%超）
• NAV倍率 0.63倍 という大幅な割安放置
• LTV 51.4% という健全な財務レバレッジ
• 含み益率 +15.8%（物件価値が簿価よりしっかり値上がりしている安全のクッション）

と、割安度は圧倒的で、安定度もほぼ境界線上です。
総合スコア（√(割安度 × 安定度)）でも「3.34」をマークしており、手持ち21銘柄の中でも堂々の第8位（上位グループ）につけていました。

てく
「おぉ！ 第1象限にあと一歩届かなかったけど、ほぼ境界線上の超割安ゾーンじゃないか！ははっ(^^ゞ
と、これでもドヤ顔したいところなんですが（笑）。
実際のところ、過去に買っていた手持ちREIT（21銘柄）を全部プロットしてみたら、安定度1点台の『完全に下へ沈没している銘柄』もゴロゴロありましたからね(-_-;)。
それらに比べれば、今回のサムティは奇跡的にかなりマシな当たりを引けていて本当にホッとしました（笑）。」

新方針を決めたあとにプロットしてみたら、偶然ほぼ第1象限の境界線上に引っかかっていて救われたという、オチでした。

客観的な物差しが教えてくれた「日々の値動きはノイズ」という安心感

しかし、客観的に判断できる状態で可視化されたことで安心感が出てきました。

日々の株価チャートだけを見ていると、「今日も下がった」「まだ底を打たない」と心がざわついてしまいます。

けれど、客観的な4象限マトリクスという物差しを通してみると、 「市場が金利上昇を過剰に恐れて売り叩いているだけで、不動産の実体（賃料の稼ぎと含み益の防波堤）は極めて頑健である」 という事実が、冷徹な数字として腑に落ちたのです。

また、新ルールである 「1銘柄あたりの年間受取配当は最大4万円（1回2万円以下）まで」 という規律にも照らし合わせると、今回の2口での受取配当金は年間約10,500円（半期で約5,250円）。

上限の4分の1程度ですから、リスク分散の観点からも全く問題のない安全圏です。

客観的な根拠が手に入ったことで、買った直後に感じていたあのちっぽけな「モヤモヤ」は完全に吹き飛んでしまいました。

まとめ：のんびり、愚直に分配金を待つ

相場全体が下がっている局面で買い向かうのは、いつだって怖いですし、勇気が要ります。買った後にさらに下がれば、誰だって一瞬がっかりします。

でも、「人が生きていくための土台（住居）に投資していること」、そして 「客観的な規律（4象限マトリクスと配当上限規律）に守られていること」 さえ確認できれば、日々の株価の上下はただのノイズに過ぎません．．．と思いたい(^^ゞ

今回仕込んだサムティ・レジデンシャルの2口は、我が家のFIRE生活（仮定）を支える年間1万円超の「静かなインカム防波堤」として、着実に働いてくれるはずです。

半年ごとに振り込まれる分配金を楽しみにしたいと思います。

のんびり、コツコツ、進んでいきましょう(^O^)！